搞懂旧改流程，没有名额也能买房。

很多朋友不清楚关于旧改的整个流程，这里就为大家解析。

在深圳一个完整的旧改流程，需要包括六个阶段，意愿征集，计划立项，专项规划，搬迁补偿，确定实施主体，土地出让正式实施。

首选先说第一阶段，意愿征集，开发商要旧改一个项目前天就会去村里开展民意调查，与小产权房业主签署更新改造意愿委托书，并完成现状测绘查丈，这个阶段，市场上就会传出旧改拆迁的风声，这时离拆迁还比较久，项目不确定性很高，房屋买卖的价格较低，开发商在解决能不能拆，做好前期工作并满足相应条件后，就到了第二个阶段。

计划立项，开发商会向区更新局，审请将项目纳入城市更新计划，过了城市更新计划这个门槛，更新项目才算正式立项成功，在项目列入计划过程中会有两次公示，一次公告，分别为更新意愿公示，计划草案公示和计划公告，内容主要包括更新意愿，更新范围，现状权属，现状建筑图纸和计划信息等。更新项目计划是一个关键节点，此时项目就算有主了，改造方向等内容也会确定下来，此时列入计划项目中的房屋价格也会有较大的提升，但列入更新计划，只是更新项目入门的标志，计划立项通过后，进去土地建筑物的信息核查阶段，并对一些出现历史问题的土地进行处理，开始编制城市更新单元专项规划，提交给政府相关部门审批，这就到了第三个阶段，我们通常说的出专规。

区更新局在对规划方案审查或报区政府审议后，会在区政府官网进行规划草案公示，这是在整个项目过程中第一次公开更新单元的规划信息，包括地块划分，用地功能，规划容积，各类型建筑，建筑量及总平面示意图等内容，项目规划审批通过后区更新局会在区政府官网进行规划公告，公告正对公示的信息量要少，标志着项目规划阶段结束。

专规通过后就会进入到第四和第五个阶段，拆迁和实施主体确认环节，实施主体是一个项目后期推进的关键，需要实施项目原有业主拆迁安置，原有建筑物的拆除，用地报批报建和实施建设，及项目建成后的回迁销售等工作，一般来说，国企大型房地产公司作为实施主体的项目，更加靠谱。这个阶段和开发商签拆迁补偿协议也在进行了，城市更新的拆迁补偿实际操作中，会从项目最开始就一直在进行，尤其是涉及村集体的项目，在项目前期与村里接触时，就已经开始了拆迁补偿的谈判，只有达到双方都同意后的条件，才会有后续的进展。拆迁补偿这项工作对于城市更新项目来说至关重要，涉及复杂耗时最长。

对于被拆迁的权利主体，需要注意以下内容，被拆迁权利主体的身份已经建筑面积的确认，有产权证的以产权证书为准，无产权证的以测绘报告以及产权申报文件为准，在正式的拆迁补偿协议签订时，房屋基本不在进行买卖，尤其是当拆迁补偿协议备案后，就无法在进行更改，而且此时房屋的价格也到了一个较高的水平，在拆迁补偿之后，实施主体就会进行清租，搬迁，拆除等工作，开发商会给一定数额的过渡期资金，作为房租，业主此时就需要拿着拆迁补偿协议，坐等开发商建好房子选回迁房就好了。